Jeśli zdecydowałeś się już na pośrednika, czas przyjrzeć się nieruchomościom dostępnym na rynku. Oczywiście doświadczony pośrednik wesprze Cię w tym procesie, jednak święcie wierzę, że dobry flipper powinien co nieco wiedzieć o nieruchomościach. W końcu to Ty ryzykujesz pieniędzmi, więc to w Twoim interesie leży, aby dobrze je zainwestować.

Rynek wtórny a rynek pierwotny

Pierwszą ważną kwestią jest podjęcie decyzji na jakim rynku chcesz inwestować. Czy interesują Cię bardziej mieszkania z rynku pierwotnego, czy może wtórnego? Co w ogóle oznaczają te dwa pojęcia? To wszystko abc inwestowania, o którym każdy flipper powinien wiedzieć zanim weźmie się do wybierania mieszkania.

Rynek pierwotny to mieszkania nowe, zakupione prosto od dewelopera. Mogą być mniej lub bardziej wykończone, ale zazwyczaj są właśnie w stanie deweloperskim. Rynek wtórny to mieszkania „używane”, w których już ktoś kiedyś mieszkał. Zwykle są wykończone, ale aby sprzedać je z zyskiem, będziesz musiał porządnie je wyremontować. Czy któreś z nich są lepsze od drugich? To trudne pytanie, na które – jak to zwykle bywa w przypadku trudnych pytań – nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Zazwyczaj mieszkania z tych dwóch rynków przyciągają różnych klientów, ale na obydwu można sprzedać nieruchomość z dużym zyskiem. Oczywiście inwestowanie w mieszkanie zawsze wiąże się z ryzykiem, a ryzyko na rynku pierwotnym znacznie różni się od tego na rynku wtórnym. Na co więc zwracać uwagę? Na każdym rynku na co innego – nikt nie obiecywał, że będzie łatwo.

Rynek pierwotny a cena

Najważniejszą rzeczą, na którą powinieneś zwrócić uwagę szukając mieszkania na rynku pierwotnym są części składowe ceny. Czy w cenę mieszkania, nieco wyższą niż za podobne lokum na rynku wtórnym, wchodzi może opłata za garaż lub miejsce parkingowe? Czy za takie udogodnienia trzeba jeszcze dodatkowo płacić? Dzisiaj przeciętna rodzina posiada średnio ponad półtora samochodu, dlatego stanowczo polecam mieszkania z miejscem do zaparkowania pojazdu, bo będziesz mógł wziąć za nie lepszą cenę podczas sprzedaży. O co jeszcze warto pytać? Na pewno o możliwość dokupienia komórki lokatorskiej, żeby przyszły lokator miał gdzie schować sprzęty sezonowe. Kolejną ważną kwestią przy inwestowaniu w małe mieszkania będzie garderoba, a także balkon. Co prawda większość mieszkań na rynku pierwotnym taki balkon będzie posiadać, ale gdyby jednak go nie było, na pewno dwa razy zastanów się, czy chcesz w to mieszkanie inwestować!

Na cenę może mieć wpływ również to, na którym piętrze znajduje się mieszkanie. Zazwyczaj najdroższe są te na parterze, ze względu na wygodę, ale także te na samej górze osiągają nieraz horrendalne ceny. Trudno powiedzieć, dlaczego tak jest, ale nie da się zaprzeczyć faktom – mieszkania na środkowych piętrach są zwykle nieco tańsze. Powinieneś rozważyć to podczas podejmowania decyzji, w które mieszkania inwestować. Te drożej zakupione będziesz mógł również wykończyć pod bardziej zamożnych klientów i sprzedać za wyższą cenę niż te na piętrach środkowych, bo to one uważane są za bardziej ekskluzywne.

Dokumenty, czas i remont

Na rynku pierwotnym bardzo ważne jest zdawanie sobie sprawy, jak długo może zająć proces zakładania księgi wieczystej. Jeśli inwestujesz na małą skalę i mamy do założenia jedną księgę wieczystą, nie będzie to proces aż tak czasochłonny, jak przy wielkiej inwestycji na całe osiedle. W przypadku nowych mieszkań jest to główny czynnik, który wpływa na to, kiedy inwestycja Ci się zwróci, ponieważ bez założonej księgi wieczystej, po prostu nie będziesz w stanie przenieść własności na nowego nabywcę.

Na długość czasu jaki minie zanim sprzedasz mieszkanie, będzie miał również wpływ remont. I tak, mam na myśli remont, a nie wykończenie, ponieważ prawie zawsze znajdzie się coś, co będziesz chciał poprawić lub zmienić w projekcie architekta. Dobrą wiadomością jest jednak fakt, że na remont nowego mieszkania wydasz znacznie mniej niż w przypadku mieszkania na rynku wtórnym.

Rynek wtórny

No właśnie, jak to wygląda na rynku wtórnym? Tu sytuacja jest nieco trudniejsza i lista rzeczy, na które należy zwracać uwagę jest na pewno dłuższa. Warto pamiętać, że takie mieszkania są przede wszystkim starsze, budowane w innej erze budownictwa, gdzie inne rzeczy uważane były za atut. Oczywiście nie brak prawdziwych perełek wśród nieruchomości właśnie na rynku wtórnym, ale zalecam ostrożność, bo łatwo się naciąć.

Lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja

Nie bez powodu większość ludzi twierdzi, że trzy najważniejsze cechy mieszkania sprowadzają się właśnie do lokalizacji. W przypadku rynku wtórnego jest to zwłaszcza prawdziwe, bo sam budynek w starym budownictwie niczym się nie będzie wyróżniał. Większość budowana była z wielkiej płyty, więc atutem mieszkania, w które warto inwestować powinna być właśnie lokalizacja.

Jednak mówiąc lokalizacja nie mam na myśli tylko komunikacji miejskiej. Bardzo ważne są również kwestie takie jak odległość do parkingu, ponieważ kiedyś podczas budowania osiedli nie planowano miejsc parkingowych. Warto też zwrócić uwagę na okolicę, widok z okna i sąsiedztwo. Tutaj atutem będzie to, że niegdyś budynki stawiono w większej odległości od siebie, więc rzadko kiedy ma się do czynienia z sytuacją, w której okna mieszkania zaglądają wprost w okna budynku naprzeciwko. Niestety trochę gorzej z sąsiedztwem – nic nie pomoże wspaniale wykończone wnętrze, jeżeli w okolicy mieszka szemrane towarzystwo, a klatka schodowa nie pachnie fiołkami.

Remont i konieczne naprawy

Z ogólnych rzeczy, na które trzeba zwrócić uwagę podczas wybierania mieszkania są ściany nośne i działowe. Ogólny stan budynku jest również ważnym czynnikiem w podejmowaniu decyzji o kupnie mieszkania, bo możliwe, że nie ma co podejmować się remontowania, jeśli klatka schodowa i zewnętrzna elewacja są w opłakanym stanie – i tak mieszkanie nie będzie cieszyło się dużym zainteresowaniem.

Jednak kiedy już planujesz renowację kupionego mieszkania, to przede wszystkim musisz liczyć się z tym, że remont na rynku wtórnym będzie zapewne droższy niż początkowo zakładałeś. Często też zdarza się poślizg z czasem, ponieważ wychodzą na jaw ukryte problemy. Mimo to nie ma się co bać, bo remont nie musi być drogi. Wystarczy zadbać o to, aby efekt końcowy był atrakcyjny wizualnie, a wnętrze pełne praktycznych rozwiązań. Warto się skonsultować z architektem wnętrz lub specjalistą od homestagingu. Dobry specjalista pomoże Ci zwrócić uwagę na drobne rzeczy, które wyróżnią Twoje mieszkanie z tłumu.

Czasami dobrze jest wymienić na przykład same grzejniki, bo jeden kosztuje 500 zł, a klient, gdy widzi nowy grzejnik myśli, że był przeprowadzony porządny remont. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku parapetów i klamek. Klienci często nie wiedzą, jak odróżnić nowe okno od starego, więc jeśli klamka jest nowa i parapet wygląda estetycznie, nie będą się obawiali o przeciągi.

W łazience warto rozważyć wymianę wanny na prysznic. W starszych mieszkaniach często łazienki wyposażone są właśnie w wanny, które zajmują dużo miejsca i są mało praktyczne. Mimo że niemal każdy lubi się czasem wymoczyć, większość woli na co dzień szybki prysznic, który nie skończy się zachlapaniem całej łazienki.

Dokumenty – czego nie wolno przeoczyć

Na koniec kilka słów o dokumentach. Od razu powiem, że to do pośrednika powinno należeć sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości i to on w naszym imieniu powinien załatwiać sprawy papierkowe z notariuszem czy spółdzielnią mieszkaniową. Jednak dobry inwestor też powinien wiedzieć co nieco o dokumentach, dlatego zdradzę Ci na co zwracać uwagę.

Przede wszystkim sprawdź, czy nikt nie jest zameldowany w mieszkaniu. Powinieneś również upewnić się, czy mieszkanie nie jest zadłużone, a jeśli jest, to jakie istnieją możliwości spłaty. Co więcej, w takiej sytuacji trzeba dopilnować, aby komornik wyraził zgodę na wykreślenie zapisów z księgi wieczystej i dokonał tego jak najszybciej, ponieważ załatwianie takich spraw może się przeciągnąć. Ważne również, aby sprawdzić kto jest właścicielem, ponieważ umowy powinieneś podpisywać tylko i wyłącznie z ludźmi, do których mieszkanie faktycznie należy.

To tylko kilka najważniejszych spraw, których musisz przypilnować w przypadku inwestowania w mieszkanie z rynku wtórnego. Więcej o dokumentach zarówno dotyczących mieszkań nowych, jak i tych starszych znajdziesz w następnych artykułach.